부모 자녀 집 맞바꾼다면? 교환거래 이용하세요

양도소득세 비과세 적용

교환매매 역시 부동산 거래이므로, 적법하게 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 특히 다주택자에게 유리한 절세 수단입니다.

시간 절감

매도와 매수가 동시에 이루어지기 때문에 거래가 신속하게 진행되며, 거래 기간을 줄일 수 있습니다.

비용 절감

중개수수료는 두 아파트 중 더 비싼 매물을 기준으로 한 번만 내기 때문에 중개수수료 비용이 절감됩니다.

부모 자녀 간 부동산 거래시 주의 요소들

다음은 부모와 자녀 간 부동산 거래에서 주의해야 할 세무적 요소들입니다.

1. 양도소득세

• 부모의 입장: 매도자인 부모는 양도소득세가 중요한데, 예를 들어, 최근 실거래가격이 12억원인 아파트를 자녀에게 9억원에 매매계약서를 작성했다고 가정해봅시다. 세법에서는 가족 간 거래에 대해 특수관계자로 판단하여 시가 대비 5%의 기준을 적용합니다. 따라서, 9억원으로 계약서를 작성했더라도 시가인 12억원을 기준으로 양도소득세를 신고해야 합니다.
• 비과세 여부: 만약 매매 주택이 비과세 대상이라면, 1가구 1주택 비과세 기준이 적용될 수 있습니다. 그러나 비과세 기준이 적용되지 않는 경우, 부모는 12억원을 기준으로 양도소득세를 신고해야 합니다.

2. 증여세

• 자녀의 입장: 자녀는 부모로부터 정상가격보다 낮은 가격인 9억원에 아파트를 매입한 경우 증여세 문제에 직면할 수 있습니다. 세법에서는 이를 ‘저가 양수’라고 하며, 정상가격과 실제 거래가격의 차이가 기준 금액 이상인 경우 증여세가 부과됩니다. 증여세 과세 대상 금액은 다음과 같이 계산됩니다:
  • 증여세 과세 금액 = (정상가격 – 실제 거래가격) – (정상가격의 30%와 3억원 중 적은 금액)

  위 예시에서 정상가격 12억원에서 거래액 9억원을 차감하면 차액은 3억원입니다. 3억원이 정상가격의 30%와 동일하므로 증여세 과세 금액은 0원이 되어 세금이 부과되지 않습니다.

3. 증여 거래 시 유의사항

• 증여 계약서 작성: 만약 매매가 아닌 증여 거래를 진행할 경우, 증여계약서를 작성하고 시가인 12억원을 기준으로 증여세를 신고해야 합니다. 매매와 증여 거래는 형식이 다르므로 주의가 필요합니다.

4. 교환 거래의 활용

• 교환 거래: 부모와 자녀가 서로의 주택을 교환하는 거래를 고려할 수 있습니다. 예를 들어, 부모가 일시적 2주택자 상태에서 자녀가 주택을 소유하고 있지만 자금 조달이 원활하지 않은 상황에서 유용할 수 있습니다. 이 경우, 각자의 주택 시가를 정확하게 파악하고 차액을 정산해야 합니다.
• 세무적 검토 필요: 부모와 자녀 간의 거래는 과세당국이 세금을 줄이기 위한 의도가 있다고 판단할 수 있으므로, 세부 기준을 정확히 알고 진행하는 것이 중요합니다.

결론

교환거래는 민법에서 규정된 정식 거래 형태로, 본인 소유 부동산과 상대방 부동산을 맞교환하며, 가격 차액은 현금으로 정산합니다.
전문가들은 교환거래의 급증이 세금 부담을 피하려는 우회 전략으로 해석하고 있으며, 현재 거래가 줄어든 것은 시장 여건의 변화로 분석하고 있습니다.